遭遇一房二賣消費者怎樣維權
一、遭遇一房二賣消費者怎樣維權
一房二賣，指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。
房屋買賣合同關系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現，也是出賣人最主要的義務。但在一房二賣情況下，由于標的物的特定性，一般而言，不可能出現出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產生違約問題。
“一房二賣”，應依《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
如賣房者是非房地產開發企業的一般人，對其違約的處理與法律適用。這種情況下，爭議的處理應以作為基礎，向違約者主張違約責任。這時，不能主張懲罰性賠償責任，而只能主張返還購房款及利息并賠償損失。
二、具體案例
2009年4月28日，張某與劉某簽訂了一份房屋買賣協議，約定：張某將其所有的位于孝感城區一套房屋出售給劉某，房屋價格為88萬元，付款方式為現金支付50萬元，劉某為張某償還貸款15萬元，余款23萬元在房屋過戶后一次性付清，張某于2009年5月28日前將出讓的房屋移交給劉某。合同簽訂后，劉某向張某支付了購房款50萬元，但張某未能按合同約定向劉某移交房屋。2010年1月14日，張某就該房屋的買賣又與陳某簽訂一份協議，約定張某將上述房屋出售給陳某，房屋售價為75萬元。協議簽訂后，陳某向張某付清了購房款75萬元，張某當即向陳某移交了該房屋，陳某已在該房屋內居住。
2010年4月16日，陳某以張某不協助辦理過戶手續為由，向法院提起訴訟，請求依法確認房屋買賣協議有效，判令張某協助辦理房屋過戶手續。同日，經法院主持調解達成如下協議：一、張某與陳某簽訂的房屋買賣協議有效；二、張某于2010年4月20日前協助陳某辦理房產過戶手續，過戶費用由陳某承擔。2011年1月24日，劉某以張某未按合同約定移交房屋為由，向法院提起訴訟。法院于同日作出裁定書，將張某的房屋予以查封。后經法院主持調解，劉某與張某達成如下協議：一、劉某與張某于2009年4月28日簽訂的房屋買賣協議合法有效，繼續履行；二、張某于2011年5月5日前協助劉某辦理房產過戶手續，費用由劉某負擔；三、房產過戶手續完畢后由劉某在五日內將購房款38萬元付給張某。
在協議履行過程中，陳某持有其與張某在法院主持下達成的民事調解書向房產部門辦理房屋所有權證時(已辦理房屋登記備案)，發現該房屋產權已被劉某申請法院查封，導致其不能辦理房屋所有權證，故向法院申請再審，請求法院撤銷劉某與張某在法院主持下達成的民事調解書，確認張某與陳某在法院達成的民事調解書合法有效，判令張某協助辦理房屋過戶手續。
法律分析：
本案屬于典型的“一房二賣”案件，“一房二賣”是指業主將同一房屋先后出賣給不同的買受人?！耙环慷u”產生的法律效力與我國物權變動模式密切相關，我國物權法采用的物權變動原則是合意加公示原則，即除了當事人就債權達成合意之外，還必須履行交付或登記等法定形式。本案中，張某與劉某簽訂房屋買賣合同后，并未及時到房產部門辦理房產過戶手續，故該房屋的所有權并未發生變動，其所有權仍為張某所有。張某有權再次向陳某出賣該房屋，其對該房屋的處分權限并無限制，故不能認為張某與陳某簽訂的房屋買賣合同侵犯了劉某對房屋的所有權，故張某與陳某簽訂的房屋買賣協議亦不應當認定為效力待定或無效合同，對于兩份房屋買賣協議均應當屬于有效的買賣合同。
在該房產辦理過戶登記手續之前，劉某與陳某均不能直接支配房產而成為房屋所有權人，作為合同的買受人均處于平等債權人的地位，并無位序差別，劉某與陳某可以隨時向張某請求履行債務。根據我國《合同法》第一百零七條的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！痹摋l是合同法關于實際履行的規定。本案中，對兩份均有效的房屋買賣合同，劉某和陳某作為買受人均有權要求張某實際履行合同。本案的爭議的問題是：在劉某和陳某都可以要求張某實際履行的前提下，如何確定哪一方買受人的實際履行請求。
本案系陳某申請再審案件，對于本案的實體處理，應當確定買賣合同的買受人為陳某，對其要求張某實際履行的請求應予以支持。即法院應當確認張某與陳某簽訂的房屋買賣協議為有效，同時確定民事調解書的法律效力，恢復該民事調解書的執行。另外，應當撤銷張某與劉某在法院主持下達成的民事調解書。對于劉某的救濟途經，可以根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相關規定追究張某的違約責任。